Rede von Marco Pighetti (SPD) zu Immobilientransaktionen des Landes Hessen: LEO = Letztlich Ein Offenbarungseid!

Der Verkauf dieser, zum Teil noch in Jahrzehnten benötigten Gebäude, stößt bei uns Sozialdemokraten auf Ablehnung. Und er passt auch nicht zu der von ihrem Ministerpräsidenten in seiner Regierungserklärung im Jahr 1999 propagierten Linie, nicht mehr benötigtes Landesvermögen nach dem Prinzip "Vermögen gegen Vermögen“ zur Zukunftssicherung auf den Prüfstand zu stellen. Was sie hier betreiben ist etwas anderes. Zum einen werden die Immobilien noch benötigt und zum anderen wird Vermögen nicht gegen Vermögen, sondern Schuldzins gegen Mietzins getauscht. Hierzu werden Gebäude, die älter als das Land selbst sind, Immobilien die sich zum Teil seit über 100 Jahren im öffentlichen Besitz befinden, ja hierfür wird die Grundsubstanz des Landes verkauft! Dies meine Damen und Herren, ist für uns kein Ausdruck nachhaltiger Politik! Sie verkaufen also Immobilien mit einem Wert von 770 Millionen Euro, um dafür in den nächsten Jahrzehnten, ohne Mieterhöhungen, ca. 1,1 Milliarde an Miete zu zahlen. Wir wollen uns das Geschäft etwas näher ansehen.

Was uns vorliegt, ist eine an der Kapitalwertmethode orientierte Wirtschaftlichkeitsberechnung die die Alternativen „Verbleib der Immobilie im Landesbesitz“ der Variante „Verkauf und Rückmietung der Immobilie“ gegenüberstellt. Die Frage um die es also geht: Stellt sich das Land langfristiger günstiger, wenn es seine Immobilien behält, regelmäßig in Stand setzt und sich die hierdurch entgehenden Einnahmen auf dem Kapitalmarkt besorgt, oder ist es günstiger zu verkaufen und dann Miete zu zahlen. Nun ist zunächst einmal festzuhalten, dass sich der überwiegende Teil der Privatpersonen nicht so verhält, wie das Land es jetzt tut. Eher umgekehrt: Wer in der Lage ist sich sein Haus zu finanzieren, der zahlt der Bank Zinsen und erwirbt im Laufe der Zeit Eigentum. Fälle von Personen, die ihr Haus verkaufen, um sich dort dann für die nächsten 20 Jahre einzumieten, sind dagegen kaum bekannt! Für das Land Hessen scheinen also andere Gesetze zu gelten, als für jeden vernünftigen Privatmann. Woran liegt das? Wer sich die vorliegenden Prognoserechnungen etwas genauer ansieht, die nach 15, 20 oder 30 Jahren einen Verkauf rentierlich zu machen scheinen, dem fallen zwei wesentliche Variablen auf. Die eine ist die Diskontierung, die zweite der Restwert des Gebäudes am Ende der Laufzeit
Mit der Diskontierung wird versucht eine Risikoabschätzung vor zu nehmen, die Elemente enthält, wie die Wirtschaftslage, den Standort, die Vermarktungsfähigkeit und natürlich die Gebäudestruktur. All diese Elemente auf Jahrzehnte in die Zukunft gerechnet sind genau wie die zukünftige Zinsentwicklung natürlich von erheblichen Unsicherheiten begleitet. Sie können nicht mehr als besser oder schlechter als ungefähre Vermutungen der Zukunft sein. Entscheidend ist aber: Je nachdem wie der Faktor schließlich gewählt wird, also ob man Risiken eher höher oder eher geringer einschätzt, verändert sich die anschließende Berechnung und zwar umso gravierender, je länger die Laufzeit der Berechnungsperiode ist.

Ich möchte an dieser Stelle auf die Stellungnahme des Landesrechnungshofs zur Gutleutstraße, ihrem ersten großen Verkaufsdeal verweisen. Daraus ging klar hervor, dass man bei solchen Einschätzungen realistischerweise ein Intervall bestimmt, das die Wirklichkeit mit hoher Wahrscheinlichkeit abdeckt. Und je nachdem, ob man den Wert eher am oberen Ende oder am unteren Ende ansetzt, kommt dann zu einer Einschätzung ob und wie rentierlich ein Geschäft oder eben auch nicht ist. Und deshalb sind die Rechnungsergebnisse in der Absolutheit wie sie in der Wirtschaftlichkeitsanalyse vorgestellt werden auch nichts als glatter Humbug! Wer so viele Variablen hat, die auf Einschätzungen und zukünftigen Entwicklungen basieren, der kann am Ende doch nicht ernsthaft eine Zahl ausgeben und sagen: So, das ist der Barwertvorteil, den haben wir ausgerechnet. Das ist ja wie als wenn man den Wetterbericht für nächstes Jahr Weichnachten schon heute Punktgenau vorausberechnen will.

Und mit Bedauern habe ich festgestellt, dass sich der Rechnungshof mit diesem Verkauf gar nicht näher beschäftigt hat. Auf die entsprechende Frage im Haushaltsausschuss gab es nämlich nur die Antwort, dass dem Rechnungshof hierzu keine weiteren Erkenntnisse vorlägen, man aber wisse, dass auf ein standardisiertes Verfahren zurückgegriffen werde. Nun will ich mich überhaupt nicht hier hinstellen und Behaupten, diese standardisierten Verfahren seiner völliger Unsinn. Sie bilden einen Orientierungsrahmen. Und den bilden sie – das ist ganz wesentlich – nicht nur für das Land, sondern auch für den privaten Käufer. Und der wird, da kann man sich ganz sicher sein, bei diesem Geschäft bestimmt seinen Gewinn machen. Und zwar eine Rendite, die über dem liegt, was er erzielen könnte, wenn er sein Geld in Einlagen stecken würde. 

Und da entsteht dann schon die Frage, wie bei einem solchen Geschäft, bei dem das Land einen scheinbaren Riesenvorteil erzielt, bei dem ein privater Investor einen großen Gewinn macht, bei dem zudem noch Transaktionskosten entstehen, wie hier der enorme Mehrwert zustande kommt. Allein aus der Tatsache, dass zukünftig ein Privater für die Instandhaltungskosten an Dach und Fach zuständig ist, resultiert das jedenfalls nicht. Solche Effizienzgewinne wären ein Wunder. Zumal das Land die Mietsache weiter auf eigene Kosten bewirtschaftet. Woher kommt das also? Oder genauer gefragt: Welches Steuersparmodell des Investors steht denn dahinter und welche staatliche Ebene wird denn in welches Höhe von hieraus resultierenden Steuerminderausgaben betroffen sein? Ich frage das vor dem Hintergrund, dass wir solche Steuersparmodelle eigentlich bekämpfen wollen, statt ihnen Vorschub zu leisten!

Und weil dies alles sehr zweifelhaft ist, möchte ich mich der zweiten Variablen zuwenden. Dem Gebäudewert plus Bodenwert am Ende des Mietzeitraums, dem fiktiven Liquidationswert also. Herr Finanzminister, wie dieser Wert zustande kommt ist nicht nur kaum nachvollziehbar, es ist auch in keiner Weise plausibel. Ich möchte nun ein Beispiel nehmen.  Das Wirtschaftsministerium hier in Wiesbaden, ein repräsentativer Bau, über 100 Jahre alt. Dieses altehrwürdige Gebäude verkaufen sie nun für knapp 43 Millionen Euro. Nur 30 Jahren später soll dieses Gebäude einen Liquidationswert von nur noch 1 Million Euro haben.

Herr Finanzminister, wer sich derart arm und derart kaputt rechnet, der kommt dann wirklich zu der Einschätzung alles sofort zu verkaufen, damit man überhaupt noch etwas dafür bekommt! Das ist nicht realistisch! Herr Finanzminister, da muss man schon mal nachfragen: Für wie viel hätte man das Gebäude denn eigentlich vor 30 Jahren verkaufen können, wenn es alle 30 Jahre derart an Wert verliert?

Ich sage das auch, weil sie in ihrer Vorlage davon ausgehen, dass Investitionen in Dach und Fach in einer Höhe von 200 – 300 Tausend Euro jährlich vorgenommen werden. Und vor dem Hintergrund, dass das Land die Mietsache auf eigene Kosten bewirtschaftet und sicher so bewirtschaftet, dass den Mitarbeitern die dort in 29 Jahren noch arbeiten, nicht der Putz auf den Kopf fällt, weil sie in einem baufälligen Gebäude arbeiten. Ansonsten dürfte man in 29 Jahren auch keine volle Miete mehr bezahlen!

Herr Finanzminister, ich glaube einfach nicht, dass alle diese Gebäude, die z.T. über 100 Jahre auf dem Buckel haben in 30 Jahren nichts mehr wert sein sollen! Hier wird so gerechnet, dass am Ende das gewünschte Resultat rauskommt. Und dazu passt auch, dass sie uns noch vor drei Jahren erklärt haben, ein Kauf der Staatskanzlei sei billiger als die Anmietung. Herr Finanzminister, das kann ja nun nicht mehr gelten. Frage also: Wann verkaufen sie die Staatskanzlei? Oder ist es vielleicht so, dass die jetzt verkauften Behörden eines Tages für teures Geld zurückgekauft werden? So was hat bei ihnen ja eine gewisse Tradition:

Die Landesregierung Wallmann hat mit Finanzminister Kanther einst 50 Prozent der Helaba-Anteile für 530 Millionen D-Mark verkauft. Die Regierung Roland Koch hat dann im Jahr 2001 immerhin 10 Prozent zum Preis von sage und schreibe 600 Millionen D-Mark zurückgekauft. Meine Damen und Herrn, so verbrennt man öffentliche Mittel, das ist weder stimmig noch konsequent! Und nun wird sich der Herr Finanzminister sicher aufregen und mir erklären wie viele Fachleute an diesem Verkauf beteiligt waren. Herr Weimar, ein Makler wird den Beteiligten an einem Geschäft immer zureden – er will schließlich verdienen!

Und bitte erzählen sie nicht der Verkauf würde das Land flexibler machen.
Zwar haben sie aus den letzten Verkäufen gelernt und etwas variablere Mietverträge abgeschlossen. Trotzdem binden sie sich bei mehreren Gebäuden wieder zwischen 20 und 30 Jahren. Auch wenn das bei manchem Gebäude die letzten 30 Jahre zu sein scheinen: eine derartige langfristige Bindung in Zeiten schneller Veränderungen und Umstrukturierungen in der Verwaltung ist alles andere als angemessen. Was denn, wenn sich in 15 Jahren herausstellt dass bestimmte Gebäude nicht mehr gebraucht werden? Dann können sie die Immobilie nicht mehr verkaufen, dann können sie einen Untermieter suchen – viel Spaß! Den Vorteil hat auch hier der Käufer: Er erhält als Mieter ein Bundesland, 20 – 30 Jahre garantierte Mietzahlungen – welches Geschäft bietet einem privaten Unternehmen schon derartige Sicherheiten? Deshalb Herr Finanzminister läuft auch ihr Hinweis die gute Relation zwischen der Jahresmiete und dem Verkaufspreis ins Leere.
<br />Meine Damen und Herren, diese Art von Geschäften bedeutet nichts anderes als den kompletten Ausverkauf des Vermögens unseres Landes. Irgendwann wird der Landtag das letzte Gebäude sein dass dem Land noch gehört und vielleicht werden sie auch den dann noch verkaufen. Sie erreichen damit keine Neuverschuldung 0 sondern Landesvermögen 0. Dieser Politik werden wir nicht zustimmen. Die Immobilientransaktionen bleiben was sie sind: LEO – letztlich ein Offenbarungseid!